最近「囤屋稅」被時代力量炒的火熱,具體批判、分析與建議文不少,故我不多言,寫篇類抒情文的邏輯闡述文。    影響房價的因素太多,本質是供需,而最重要參數可概分三類。1. 短期:貨幣供給2. 中期:各種政策干預3. 長期:人口多寡    貨幣供給影響的是銀行的貸款利率與乘數:利率高、乘數低,提高購買門檻、降低購買意願;利率低、乘數高,降低購買門檻、提高購買意願。    而利率的高低是比較級的感受,如台灣這些年來都屬低利率,但短期的震盪依然會因損失偏誤而影響人們的決策。    這是短期效應。    而中期則像前幾年的房地稅、房產交易稅、房地產持有稅等,還有最近很火熱的囤屋稅,這類稅的本意是「提高持有成本、以降低持有意願,進而增加市場上的房產供給,期許此舉能降低房價」。    這是合理的邏輯,只是人們往往只看精神意義、而忘了實質效益與必須付出的代價。    一個現象,台灣從2014年開始打房,限貸令、房地合一稅等,打房政策一波接著一波,確實成功讓房市降溫,量縮了、也出現普遍性房價下跌的現象,然而,這個價格現象並不持久⋯⋯    2016年到谷底後,2017年精華地段的房價指數重新回溫,今年已回到(甚至超過)2014年的高峰。    這個現象的根本正是影響房價的長期因素「人口」。     所謂的人口有兩個層面,廣義的為「整體人口」(人口結構與人口與房屋供給),狹義的「人口」則意指「不同區域的需求人口與房屋供給量」。    故,在人口層面,越便利、越安全、越精華的地段,永遠是供不應求,故隨著現在經濟架構上的經濟發展,有財力購買精華地區房產者只增不減(如信義區),而在土地與房產供給有限的限制下,房價難以下跌是合理的市場表現。    另一方面,在本來就不缺的房產、供過於求的地區(如宜蘭郊區),便宜的房子依舊便宜,增稅也確實會讓房子更便宜。    這時我們不禁得反問:「你想提高囤房稅來降低房價的具體願景是什麼?」     這裡問的是具體願景,而不是房價下跌的具體目標,因為只有確定願景,你才能評估「政策是否違背長期趨勢」,以及「達成這個願景須達成哪些目標、「以及付出目標哪些可能的代價」。    姑且不問「房價平均下跌20%能讓多少本來買不起房子的人忽然買得起?」    這樣殘酷的問題,我們問個極端的願景:「你的目標是人人都買的起台北市精華區的房子嗎?」    要達成這個目標,我們先閉上眼、暗自思考一下全球是否有哪個一線國際城市做到過⋯⋯    好,接著我們來想:「要達成人人都買的起台北市精華區的房子的願景、需要達成哪些目標?」至少兩個:1. 供給:精華區的房價低到一般人都買得起。2. 需求:一般人的收入高到買得起房?    需求是另一個層面的事,我們接著看供給的目標:「怎麼樣能讓精華區的房價低到一般人都買得起呢?」    排除政府像共產黨一般劫富濟貧的特例外,根本答案只有一個:「因供過於求,導致乏人問津,迫使降價求售。」    這時我們就得問了,如果今天台灣的精華區發生「因供過於求,導致乏人問津,迫使降價求售。」的現象,那時的台灣,又是什麼樣的台灣呢?    OK,極端超展開到這裡差不多了,還是理性回歸原本的問題:「你想提高囤房稅來降低房價的具體願景是什麼?」     保守一點的可能是:讓年輕人都買得起房子。    如果是,那囤房稅也許有機會在「供過於求處」幫助你達成目標,只是年輕人們未必想去買罷了。    最後補充,以上非危言聳聽,純屬邏輯思考,也想提醒一件事:永遠是因為有需要解決的問題,所以才有相應的政策,但推出政策前,很需要先清楚想像具體的願景,並理解相應的代價。     解放保育土地、提高建商補助、降息寬鬆貨幣、讓房產泡沫,也是降低房價的好方法喔。  作者本名戴于千,獨立創意代理商 Rules Creative 總經理,是個生意人,也是個讀書人。●更多文章見作者臉書,經授權刊載。●專欄文章,不代表i-Media 愛傳媒立場。  查看原始文章


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